国庆节的时候，和一个老朋友聚餐，他告诉我说他广州的房子卖了天添盈，亏了三百万。
我一点都没觉得意外，毕竟这大半年，广州楼市的消息就没正常过，他是2022年卖掉郊区的楼梯房，凑钱在天河公园板块买了套70多平的电梯两房，总价近六百万。
当时中介告诉他，天河板块是珠城辐射区，闭眼涨，结果去年八月起，同户型成交价就没上过380万。
这次买家出价刚超380万，他咬咬牙签了合同，算上税费利息，三年亏掉一套远郊新房的钱。
促成成交的还是当年帮他买房的中介。
我刷贝壳的时候发现，珠江新城嘉裕公馆，177平的户型2023年还能卖3700万，今年直接跌到2460万，蒸发的钱够买套天河的大四房。
中海花城湾145平的房子一年跌了930万，单价从21万砸到14万多，以前提起珠城豪宅，大家都说是硬通货，现在业主群里全是要不要割肉。
有意思的是，隔壁日本却在疯涨，2025年东京地价创了1991年泡沫破灭后的最大涨幅，涩谷区一套老公寓改造后租金翻三倍，连“凶宅”都被抢光。
韩国首尔房价四年涨了60%，80平公寓折合人民币868万天添盈，但江原道的房价却在跌，同一个国家分成了两个世界。
再看看我们这边，广州越秀区的老房子跌回2017年水平，深圳罗湖的二手房价每平米比2018年便宜一万多，连新房均价都回到了2017年的样子。
但东京圈房价五年涨60%，首尔和非首都圈的涨幅差距拉开65个百分点。你说房价看人口吧，日本韩国都在少子化，说看经济吧，广州一季度成交量明明涨了26%，价格却越卖越低。
黄奇帆不是说过吗，现在楼市核心是库存与信心问题，我朋友那个小区，挂牌房源多到中介都记不住，业主们互相压价，原本值400万的房子，有人降50万，就有人敢降80万，最后价格体系全乱了。
可东京呢，央行放水、外资扫货，大家都觉得还能涨，连胶囊公寓都抢着租。
高盛说2025年底可能企稳，央行也在搞政策托底，北京一季度新房均价都环比涨了1.3%。
但这些信号传到普通人这，就成了再等等的观望。
其实前几年大家抢房时，就有人说房价像吹气球，只是没人想到破得这么快。
有个现象值得深思，豪宅市场和刚需市场正在脱节。
上海一套五千万的豪宅，挂牌一周就成交，而总价三百万的上车盘，反而要等上小半年，按理说应该是倒过来才对。
后来想明白了，有钱人在进行资产置换，把不确定的资产换成相对稳妥的，普通人却在犹豫，既怕错过低谷，又怕抄在半山腰。
这种分化暗示了一个残酷的现实，楼市正在变成少数人的游戏。
政策的本意是稳定市场，但效果总是出人意料。
比如一些城市出台了买房送户口，结果周边城市的购房者都涌过来，本地人反而买不起了。
政策实行三个月后，当地不得不再出补充条款：保障本地居民购房需求。
这就像往池塘里扔石头，本想听个响，却惊跑了一池子的鱼。
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